Возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении

Право заемщика на возврат процентов

В соответствии с данными статистики, очень многие добросовестные заемщики (более половины от таковых) стараются погашать ипотеку досрочно, хотя нередко сознательно идут на более длительный срок оформления кредита. При этом возможны две ситуации:

  1. Кредит погашается досрочно частями – постоянно или время от времени заемщик самостоятельно увеличивает размер ежемесячного платежа. В этом случае, как правило, банк предлагает воспользоваться либо сокращением срока действия кредитного договора, либо уменьшением фиксированного размера периодических платежей при сохранении срока кредита. Какой бы вариант заемщик не выбрал, переплат по процентам не будет, поскольку в каждый сделанный банком перерасчет будет закладываться начисление процентов за фактический период пользования кредитом.
  2. Кредит полностью погашается досрочно – в определенный момент времени заемщик с учетом остатка суммы по кредиту решает закрыть все свои обязательства и завершить действие кредитного договора. В этом случае при аннуитетной системе платежей будет образовываться переплата по процентам, потому что их суммы рассчитывались и вносились исходя из более длительного срока действия договора, чем фактически он длился.

Именно вторая из описанных ситуаций и создает основание для обращения в банк по поводу возврата переплаченных процентов – только той суммы процентов, которая была начислена и уплачена за период, когда кредитный договор уже по факту не действовал, несмотря на предусмотренные договором сроки.

Право заемщика на возврат излишне уплаченных процентов предусмотрено как действующим законодательством, так и указаниями (разъяснениями) Центробанка. Оно вытекает из того обстоятельства, что проценты – плата за фактическое пользование кредитными средствами, и если свои обязательства по основному долгу заемщик уже выполнил, причем заранее, речи о взимании процентов идти не может, а если они были погашены ранее – должны быть возвращены.

Те заемщики, кто выполняет условия кредитного договора именно так, как это предусматривает график платежей, не получают право на возврат процентов. Такое право дает только досрочное исполнение обязательств в полном объеме. Почему так происходит? Многие заемщики ошибочно считают, что аннуитетная система предполагает погашение процентов на будущее, как бы авансом. 

Это не так. На первоначальном этапе действия ипотеки проценты в структуре платежа преобладают только потому, что остаток основного долга, на который и начисляются проценты, очень большой и уменьшается слишком медленно. Да, его можно регулярно уменьшать самостоятельно, увеличивая сумму периодических платежей и обязательно указывая в заявлении о частичном досрочном погашении кредита, что сумма переплаты должны быть направлена на погашение тела кредита. 

Но здесь банк, чтобы сохранить источник получения прибыли в виде процентов, обязательно предложит, а иногда и изначально предусмотрит в договоре, сокращение срока действия кредита или уменьшение размера ежемесячного платежа. Не согласиться можно только в том случае, если пересмотр условий ипотеки ставится под условие получения согласия заемщика. 

Рекомендуем:  Как пополнить карту ВТБ 24

Но есть ли в этом смысл? Ведь фактически придется сознательно самому идти на переплату по кредиту. Проще и выгоднее выбрать сокращение срока кредитования. Именно по этой причине случаи обращения по поводу возврата процентов при частичных досрочных погашениях ипотеки практически не встречаются.

Обратите внимание: Возврат процентов не всегда возможен, целесообразен и даже не всегда выгоден. Если у вас есть право на налоговый вычет, потенциальный возврат процентов сократит его размер. Получение и вычета, и уплаченных ранее процентов, рассчитанных в отношении одной и той же суммы за один и тот же период, – незаконно. Чтобы не ошибиться, нужно все анализировать и делать расчеты. Многие заемщики, получившие вычет, автоматические утрачивают право на возврат процентов, уже фактически компенсировав свои потери.

Досрочное погашение

Сегодня максимальные сроки ипотеки достигают 30 лет. При этом среднестатистический жилищный кредит оформляется на 15—20 лет. Большая доля заемщиков старается выполнить свои договорные обязанности заблаговременно, поэтому реальные сроки выплаты ипотеки укладываются в рамки 6—8 лет. Оформление договора на длительный срок обусловлено рядом причин:

  1. Неуверенность населения в финансовой стабильности. Предварительный расчет будущих платежей на короткий срок зачастую пугает клиентов величиной ежемесячных отчислений. Платежи на длительный срок выглядят более оптимистичными.
  2. Размер ежемесячного заработка. Обычно при выдаче кредита банк рассчитывает, чтобы платеж по кредиту составлял не более 25—30%!ежемесячного дохода заемщика. В противном случае либо уменьшают сумму ипотеки, либо увеличивают ее срок.

Не так давно за погашение кредита раньше срока с заемщика взимали комиссию. Но с момента внесения изменений в 809 и 810 ст. ГК РФ эта плата стала недопустимой. Однако на банковских клиентов возложили обязанность уведомлять финансовую организацию о своих намерениях не менее чем за 30 дней до дня закрытия кредита. Для банков это событие крайне невыгодно, ведь при досрочном погашении они теряют часть своего дохода.

Так что при досрочном погашении ипотеки гасится — основной долг или проценты? Заемщик платит за банковские деньги только за фактическое время их пользования. То есть оформляя договор на 25 лет, и гася его за 5, клиент сэкономит проценты за будущие 20 лет ипотеки.

С другой стороны, аннуитетная система расчета платежей не позволяет заемщикам экономить в полном размере. При этом способе начисления проценты рассчитываются на остаток задолженности, поэтому в первое время в платеже преобладают именно они, а тело ипотеки (сумма, на которую был взять кредит) выплачивается в небольшом размере. 

Если рассматривать одновременно аннуитетные и дифференцированные платежи, то разница будет очевидна – второй вариант выгоднее. Но такой выбор предлагают всего несколько крупных банков, которые занимают устойчивое положение на рынке кредитных услуг: Газпром, Нордеа и др. Остальные банковские учреждения оформляют ипотеку с аннуитетом.

Заполнение заявки и рассмотрение

Чтобы получить бланк заявления, потребуется посетить отделение банка, в котором оформлялась ипотека. Рекомендуется заблаговременно назначить точное время встречи по телефону. Заполнять лучше в присутствие компетентного сотрудника, он поможет разобраться с непонятными моментами.

Рекомендуем:  Отвечает ли жена за кредиты мужа?

После заполнения подаются подтверждающие документы, служащие основанием для возврата процентов при досрочном погашении ипотеки в Сбербанке. Среди них:

  • Договор оказания услуг банком.
  • Паспорт гражданина Российской Федерации.
  • Справка о полной уплате долга.

Рассмотрение занимает до одного месяца. В большинстве случаев при правильном оформлении выносится положительный вердикт. При отказе на обоснованные требования следует подача иска в судебные инстанции.

Как вернуть часть процентов при досрочном погашении ипотеки

Перед тем как обращаться по поводу возврата процентов, необходимо сделать расчеты и обосновать свое право.

При расчетах следует учитывать:

  1. Проценты фактически начисляются за каждый день пользования кредитом, хотя формально, в графике, расчет делается за интервал между периодическими платежами.
  2. Досрочное погашение кредита считается состоявшимся не в день, когда деньги были внесены на ссудный или иной счет, с которого осуществляется погашение, а на ближайшую дату, указанную в графике. При этом ближайшая дата берется с учетом 30-дневного срока рассмотрения поступившего от клиента заявления о досрочном погашении, а банки стараются использовать весь этот срок. В результате между датой перечисления денег на счет, направлением в банк заявления и датой зачета исполнения обязательства может пройти 30 и более дней. Эти дни будут включены в период фактического пользования кредитом и за них начислены проценты.
  3. Делайте расчеты на основании официальных документов (сверки, справки), поступивших из банка по поводу дат зачислений средств в счет основного долга и процентов. Если кредит закрыт, достаточно взять справку, содержащую дату последнего учтенного платежа, обеспечившего прекращение обязательств, а также подтверждающую отсутствие претензий и обязательств.
  4. В расчетах нужно учитывать налоговый вычет, примененный к платежам по процентам, если вы, конечно, имели или имеете на него право, в том числе когда вычет еще продолжает действовать. В идеальной ситуации при обращении в банк по поводу возврата процентов кредитное учреждение само учтет все налоговые обязательства, но не стоит всецело полагаться на банк. Если трудно сделать расчеты самостоятельно, можно привлечь кредитного консультанта или иного профильного специалиста. Можно попросить все рассчитать и бухгалтерию по месту вашей работы.

После того как расчеты сделаны, вы определили, что имеете право на возврат процентов, и точно рассчитали сумму, необходимо подготовить письменную претензию (заявление) в банк. Нередко для этого банком предусмотрены специальная форма документа, порядок рассмотрения обращения и решения вопроса. Получить предварительную информацию по этому поводу можно на сайте банка, по телефону или непосредственно в кредитном учреждении.

Стандартно банки рассматривают претензии в течение 10-30 дней. Вам обязаны предоставить письменный ответ. В случае отказа возвращать переплаченные проценты придется обращаться в суд, но для начала нужно изучить позицию банка и его доводы по поводу отказа. Не исключено, что вы допустили ошибку в расчете или неверно оценили свои права. Помимо основной суммы (процентов) в суде можно потребовать взыскания суммы за незаконное пользование чужими денежными средствами.

Рекомендуем:  Срок давности по кредиту

Возвращение процентов – миф или реальность

После появления новостей о выигрышном деле заемщика с банком многие обладатели ипотеки задумались о возврате переплаченных денег. Почему эта мысль кажется им справедливой?

В действительности, если посмотреть на структуру аннуитетного платежа, то можно увидеть, что вначале ежемесячная выплата одержит около 80%!процентов и примерно 20%!тела долга. К концу срока пропорция меняется в обратную сторону. Визуально создается впечатление, что в начальные платежи заложены проценты за пользование кредитом в будущем. Но это неверное мнение. 

Так, сумма насчитанных процентов большая, потому что они рассчитываются на остаток задолженности, которая в первое время достигает максимального значения. Со временем база для расчетов уменьшается, тем самым делая долю процентов ниже, а тела кредита больше. Платеж же по ипотеке остается неизменным. Вышесказанное подтверждает, что плата за пользование деньгами происходит ежемесячно, а не наперед.

Многих заемщиков также интересует, пересчитываются ли проценты при досрочном погашении ипотеки. Здесь есть два варианта ответа:

  1. При полном закрытии счета происходит перерасчет процентов за период, который идет после даты возвращения всей суммы.
  2. Проценты пересчитываются после частично досрочного погашения, когда заемщик вносит большую сумму, чем ежемесячный платеж. Для осуществления перерасчета в этом случае нужно заранее написать заявление с просьбой списать всю поступившую сумму в счет тела кредита, чтобы банк списал не минимальный платеж, но и часть долга. Благодаря этой процедуре уменьшится задолженность (база начисления годовой ставки), тем самым сократив переплату.

В случае если после закрытия кредита у заемщика не сходятся суммы начисленных процентов, он вправе самостоятельно проверить расчеты с помощью экспертов. Если расчеты не сходятся, он может подать исковое заявление в суд.

Еще один правомерный способ возвращения уплаченных денег (при отсутствии ошибок в расчетах со стороны банка) – налоговый вычет. Воспользоваться государственной поддержкой могут официально трудоустроенные лица. Данное право регулируется ст. 220 НК РФ. 

Имущественный вычет составляет 13% от суммы насчитанных процентов. Для реализации этой возможности необходимо обратиться в налоговую инспекцию с кредитным договором и документами, удостоверяющими личность.

Юридические аспекты процедуры

Исковое заявление подается на основании официальных документ, подтверждающих отношения с банком. Отрицательный ответ должен быть аргументированным в письменном виде. Если клиент считает его необоснованным, то имеет полное право обратиться в суд.

Даже при наличии пункта в договоре о невозврате процентов при досрочном погашении, заемщик может их вернуть. Это предусмотрено законодательством РФ, а также отображено в разъяснениях по ипотечному кредитованию от Центрального Банка. Поэтому, если банк аргументирует свой отказ договором, то это все равно не служит основанием для прекращения действий.

Согласно статистике, при наличии подтверждающей документации, в большинстве случаев суд принимает сторону заемщика. Правительством строго регламентировано получение жилищных займов населением, поэтому закон на стороне гражданина. Чтобы повысить шансы на благоприятный исход, рекомендуется получить консультацию юриста, который разъяснит непонятные моменты и даст официальную оценку на притязания.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: