Выгодно ли гасить досрочно ипотеку

Выгода у преждевременного исполнения обязательства есть всегда и при любом раскладе. Ведь вы уже уменьшили размер тела кредита, которое и выступает основным параметром при расчете процентных платежей и общей переплаты по кредиту. Нет смысла досрочно возвращать долг банку лишь в двух случаях:

  1. Если есть возможность вложить временно свободные деньги в бизнес, который в перспективе станет высокодоходным. Вариант весьма рискованный – можно остаться с тем же долгом по ипотеке и без дополнительной прибыли.
  2. Если вы нашли предложение по депозиту, ставки которого превышают размер уплачиваемых процентов по кредитному договору. Но здесь важно учитывать темпы инфляции, чтобы они не «съели» всю разницу в ставках.

Выгода досрочного погашения зависит, в первую очередь, от способа начисления процентов по ипотеке: дифференцированный или аннуитетный у вас платеж.

Выгода при дифференцированных платежах

Дифференцированные платежи по ипотеке встречаются крайне редко, т.к. первые взносы очень большие и непосильны для большинства заемщиков. При этом способе уплаты основной долг поделен на равные части, а проценты исчисляются исходя из общего остатка долга.

Для примера расчета выгоды возьмем следующие параметры кредитования:

  • сумма 2 500 000 рублей;
  • срок – 20 лет (или 240 месяцев);
  • процентная ставка – 10%!годовых.

Итак, первоначальный график гашения будет выглядеть следующим образом (для удобства восприятия приводим первый и последний платежи):

№ платежа и дата Размер взноса, руб. Проценты, руб. Основной долг, руб.
1)     11-05-2018 30 964,61 20 833,33 10 416,67
240) 11-04-2038 10 505,14 86,80 10 415,87
Итого: 5 010 789,85 2 510 415,87 2 500 000,00

Если заемщик будет погашать кредит строго по графику, то в итоге он выплатит банку 2 510 415,87 рублей процентов. Парадокс, но плата за пользование заемными средствами за 20 лет сравнивается с суммой основной задолженности. Получается, что клиент возвращает банку стоимость уже 2 квартир.

Допустим, что в мае 2025 года вы внесли дополнительно 100 000 рублей в счет досрочного исполнения обязательств. Тогда график пересчитывается в сторону уменьшения ежемесячного взноса (что происходит чаще всего при этом способе начисления процентов) либо снижения срока кредитования.

Новые графики будут выглядеть так:

При уменьшении платежа.

№ платежа и дата Размер взноса, руб. Проценты, руб. Основной долг, руб. Дополнительный взнос, руб.
1)     11-05-2018 31 250,00 20 833,33 10 416,67
85) 11-05-2025 23 958,33 13 541,66 10 416,67 100 000,00
86) 11-06-2025 22 393,03 12 621,53 9 771,50
239) 11-03-2038 9 934,36 162,86 9 771,50
240) 11-04-2038 9 853,48 81,43 9 772,05
Итого: 4 845 416,74 2 445 416,74 2 500 000,00

При сокращении сроков (при той же сумме основного долга в структуре платежа общий срок сократится на 9 месяцев).

№ платежа и дата Размер взноса, руб. Проценты, руб. Основной долг, руб. Дополнительный взнос, руб.
1)     11-05-2018 31 250,00 20 833,33 10 416,67
85) 11-05-2025 23 958,33 13 541,66 10 416,67 100 000,00
230) 11-06-2037 10 538,19 121,52 10 416,67
231) 11-07-2037 4 200,62 34,72 4 165,90
Итого: 4 784 843,01 2 384 843,01 2 500 000,00

Сравним результаты:

  • При снижении размера платежа итоговая сумма переплаты составит 2 445 416,74 рублей, что на 64 999,13 меньше первоначального значения.
  • При уменьшении срока кредитования, итоговая переплата составит 2 384 843,01, что на 125 572,86 рубля меньше изначального значения в графике.
Рекомендуем:  Где взять кредит без справок и поручителей: 7 способов получить займ под маленький процент

При частичном досрочном погашении с использованием дифференцированных платежей выгодней снижать срок кредитования.

Выгода при аннуитетных взносах

Аннуитетный платеж в силу своей равномерности и постоянности больше прижился в сфере ипотечного кредитования. Но здесь проводить расчеты самостоятельно намного сложнее в связи с их спецификой. Поэтому рекомендуем воспользоваться кредитным калькулятором онлайн, который сразу выдает сумму переплаты в зависимости от внесенных параметров.

Для примера возьмем те же параметры сделки, которые использовались в отношении дифференцированных платежей.

Итак, первоначальный график будет таким:

№ платежа и дата Размер взноса, руб. Проценты, руб. Основной долг, руб.
1)     11-05-2018 24 125,54 20 547,95 3 577,60
239) 11-03-2038 24 125,54 385,69 23 739,85
240) 11-04-2038 26 785,31 247,07 26 538,24
Итого: 5 792 789,37 3 292 789,62 2 500 000,00

*последний платеж – корректирующий, учитывает, возникшую при расчетах, разницу

Итоговая переплата составляет более 3 000 000 рублей. После досрочного погашения в том же мае 2025 года и в той же сумме 100 000 рублей, график может измениться следующим образом:

При снижении размера платежа.

№ платежа и дата Размер взноса, руб. Проценты, руб. Основной долг, руб. Дополнительный взнос, руб.
1)11-05-2018 24 125,54 20 547,95 3 577,60
85) 11-06-2025 24 125,54 17 796,42 6 329,12 100 000,00
239) 11-03-2038 22 976,47 353,76 22 622,70
240) 11-04-2038 23 698,31 205,41 23 492,90
Итого: 5 613 894,66 3 213 894,37 2 500 000,00

При сокращении сроков.

№ платежа и дата Размер взноса, руб. Проценты, руб. Основной долг, руб. Дополнительный взнос, руб.
1)11-05-2018 24 125,54 20 547,95 3 577,60
84) 11-05-2025 24 125,54 17 278,62 6 846,93 100 000,00
225) 11-01-2037 24 125,54 406,52 23 719,02
226) 11-02-2037 24 438,34 208,17 24 230,17
Итого: 5 452 684,84 3 052 685,07 2 500 000,00

Сравним результаты:

  • При снижении размера ежемесячного платежа, сумма переплаты за весь срок кредитования составит 3 213 894,37 рубля, что меньше переплаты по графику на 78 895,25.
  • При уменьшении срока кредитования, итоговая переплата равна 3 052 685,07, что меньше переплаты по графику на 240 104,55.

При аннуитетном начислении процентов лучше снижать срок, внося прежний платеж.

На первый взгляд может показаться, что при аннуитете выгода больше, т.к. сумма сэкономленных на процентах денег получается выше. Однако это впечатление обманчиво. Если сравнить общую сумму переплаты, станет ясно, что дифференцированный платеж выгоднее.

Рефинансирование ипотечного кредита

Такой вариант больше всего подходит для последних этапов погашения. Рефинансирование позволяет быстро снять обременение с жилья. Но здесь нужно учесть ряд факторов:

  • новый заем не одобрят, если имеются высокие платежи по ипотеке;
  • ставка по потребительскому кредиту выше в 2 раза, следовательно финансовая нагрузка увеличится до полутора раз;
  • на большую сумму здесь можно не рассчитывать;
  • квартира не может выступать в качестве залога, потому что на ней будет обременение.

Сокращение срока кредитования при досрочном погашении ипотеки

Как говорилось ранее, что банку на выгодно уменьшение срока кредитования, соответственно заемщик может извлечь для себя определенную выгоду при ряде обстоятельствах:

  • при расчете ежемесячного платежа по аннуитетной системе расчета;
  • если ипотечный займ был оформлен сравнительно недавно, до 5 лет назад;
  • банк оставляет на усмотрение заемщика сокращение срока выплаты ипотеки или уменьшение суммы ежемесячной выплаты;
  • если ежемесячный платеж не является неподъемным бременем для семейного бюджета.
Рекомендуем:  Ипотека для молодых специалистов в Сбербанке

Теперь разберем все по порядку. Банки в основном предлагают своим заемщикам рассчитать платежа по аннуитетной системе. Это предоставляет банку больше заработать на переплате, а заемщику взять большую сумму за счет равномерного распределения суммы ежемесячного платежа, то есть все они между собой равны на протяжении всего периода выплаты ипотеки. 

Почему разумнее гасить досрочно займ в первой половине графика? Потому что, обратите внимание на график, в первой половине вы в основном произведите выплаты только по процентам, а во второй наоборот, тело кредита.

То есть в первой половине срока кредитования, вы можете платить большие суммы в счет погашения основного долга, чтобы во второй половине тело кредита значительно уменьшилось. Во второй половине выплаты по графику тело кредита осталось практически неизменным, потому что ранее вы осуществляли только выплату вознаграждения кредитору. Тем не менее, здесь вам также никто не запрещает выплатить ипотеку досрочно, причем банк обязан вам пересчитать проценты и вернуть разницу.

Обратите внимание, что банк обязан вам вернуть часть ранее уплаченных процентов при досрочном погашении ипотеки, то есть если вы выплатили большую часть процентов, только потом досрочно вернули долг.

Выгодно ли гасить досрочно ипотеку? Безусловно, да, причем независимо от того, когда именно вы внесете сумму в счет частичного погашения основного долга. Ответить на вопрос, что именно в конкретном случае будет выгодно именно для вас поможет вам специалист кредитного отдела банка, по вашей просьбе специалист произведет расчет и пояснит вам, сколько вы сэкономите средств при уменьшении размера платежа и сокращении срока кредита. Кстати, возможно совмещение сразу двух вариантов, то есть вы можете одновременно и сумму ежемесячного платежа и срок кредитования, если это не запрещено условиями договора.

Нюансы погашения ипотечного займа

До того, как приступить к досрочной выплате ипотеки, нужно изучить кредитный договор, обратив внимание на основные условия предоставления ссуды. Речь идет о конкретных пунктах:

  • филиал кредитора, где нужно погашать долг;
  • размер комиссии при зачислении денежных средств;
  • необходимость в предварительном уведомлении кредитора о желании зачислить средства досрочно;
  • размеры минимальных и максимальных кредитных платежей;
  • день для досрочного погашения ипотечного займа.

Руководствуясь этими сведениями, можно выбрать день и размер целесообразного платежа. Здесь нужно учитывать, что каждый очередной платеж совершают в ходе так называемого отчетного периода. Поэтому нужно не ошибиться при планировании бюджета. Ошибка здесь чревата тем, что свободные средства могут уйти на «досрочку», а клиенту будут начислять многочисленные пени.

Оплатить ипотеку можно с помощью аннуитетных и дифференцированных платежей. Оба термина достойны определенного внимания. Аннуитетный алгоритм выплат считается наиболее востребованным. Здесь вся сумма разделена на одинаковые части и не изменяется в ходе определенного кредитного периода. В случае с дифференцированной схемой платежи выполняют неравномерными частями. 

В каждом последующем месяце значительно сокращается величина выплат. В финале погашения нужно платить совсем скромные величины. Недостаток такого варианта в том, что в начале нужно платить достаточно большие суммы. В случае с ипотекой осилить крупные начальные выплаты сумеет далеко не каждая семья. Ведь стоимость недвижимости в РФ исчисляется миллионами рублей. При этом эксперты утверждают, что дифференцированная схема в разы более выгодная, чем все ее аналоги.

Погашение с уменьшением кредитного периода

В данном случае величина ежемесячных выплат не изменяется. Однако уменьшается время погашения ипотечного долга, ведь снять обременение с жилища быстрее. Такой вариант подойдет для следующих заемщиков:

  • использующих аннуитетную схему;
  • людей со стабильно высоким доходом, которого хватает для погашения крупных ежемесячных счетов;
  • людей, которые уже погасили большую часть ипотечного кредита.
Рекомендуем:  Кто выплачивает кредит, если заемщик сидит в тюрьме

В целом, данная методика применяется достаточно редко, хотя ее экономические выгоды очевидны. Невостребованность способа обусловлена тем, что такой вариант подразумевает значительную психологическую нагрузку. Ведь при стабильном уровне взносов нужно оплачивать досрочные платежи. И может создаться впечатление отсутствующего прогресса.к содержанию ↑

Погашение с сокращением ежемесячных взносов

Методика хороша тем, что она позволяет уменьшить ежемесячные издержки, избавив семейный бюджет от опустошения. Поэтому его предпочтительно выбирать в тех случаях, когда работает дифференцированная схема и проценты начисляют на остаток ипотечного долга.

Методика подойдет тем:

  • у кого только начались выплаты по ипотеке;
  • кто не может справиться с крупными ежемесячными выплатами;
  • кто не уверен в надежности официального трудоустройства и желает предотвратить последствия возможного финансового кризиса, сократив объем регламентированных расходов.

Методика привлекает с психологической стороны. Плюс, она дает возможность высвободить определенную сумму, которую можно использовать для ряда неотложных потребностей.к содержанию ↑

Какой вариант более выгодный

Наглядно продемонстрировать эффективность обеих методик можно с помощью реального примера, взяв на рассмотрение жилье стоимостью примерно в 5 миллионов рублей. Ипотека в данном случае подразумевает 25 лет кредитования со ставкой в 12.5%! Каждый месяц заемщик обязан выплатить по 55 тысяч рублей. Переплата в данном случае составляет 226 процентов от величины ипотеки. Если, например, человек получает заработную плату свыше 150 тысяч, то он может себе позволить такую ипотеку в долгосрочной перспективе. Он спокоен и уверен в завтрашнем дне, поэтому имеет все основания для сокращения срока возврата. У него есть все шансы выполнить последний взнос к лету 2021 году.

В другом «сценарии» заемщик не уверен в своем заработке, поэтому хочет сократить издержки, готовясь к финансовым трудностям. Здесь подойдет схема с ежемесячной выплатой в 50 000 рублей с сокращением платежей и высвобождением денежных средств. Следовательно, досрочное погашение с уменьшением суммы ежемесячных платежей позволяет экономить средства, а при уменьшении срока кредитования можно сохранить время.к содержанию ↑

Что выгоднее

Если говорить о том, что выгоднее при досрочном погашении ипотеки уменьшать срок или сумму, то нужно произвести расчет. Приведем простой пример:

  • сумма 2000000 рублей;
  • ставка – 12%!в год;
  • срок – 20 лет;
  • досрочное погашение – 1000000 рублей (через 5 лет);
  • система расчет платежей аннуитетная.

Согласно данному примеру, ежемесячный платеж до досрочного погашения составлял 22021 рубль, а после уменьшился до 9948 рублей, общая переплата 2136974 рублей за весь период. При уменьшении срока общая переплата составит 1405402 рублей, а срок уменьшился наполовину. Здесь выгода очевидна, разумнее сократить срок.

При дифференцированной системе расчета будет следующая ситуация: при уменьшении срока переплата составит 1223964 рубля, срок сокращается на 10 лет, а при уменьшении суммы срок остается неизменным, а переплата составит 1513964 рублей.

Подведем итог: каждый отдельный кредит имеет свои особенности, поэтому выгоду стоит определять самостоятельно, опираясь лишь на свою жизненную ситуацию. Тем не менее, обязательно позаботьтесь о своем решении заранее, вы можете сотрудника банка произвести для вас предварительные расчеты и сравнить свою выгоду.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: